房利美与房地美：美国抵押贷款巨头的高风险博弈
引言
在美国金融体系中，很少有名称能像房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）那样引起如此多的关注、争议和投资者兴趣。这两家政府赞助企业（GSEs）长期以来一直是美国住房市场的支柱，为数万亿的抵押贷款提供担保。然而，如今，潜在的变化即将来临——这可能会为对冲基金带来巨额回报，引发激烈的政治辩论，并重塑数百万人的住房拥有权。
随着围绕将房利美和房地美上市的讨论再次升温，一些人看到新纪元的曙光。其他人则警告称，错误的决策可能会动摇整个金融体系。对冲基金对即将来临的意外之财 licking their lips，而至少有一位专家提出了一个激进的新构想：将这两家GSE改造成公共事业。
房利美与房地美：美国住房拥有权的支柱
房利美和房地美支撑了近一半的美国抵押贷款。这两家巨头在2008年次贷危机期间被政府接管，拯救了抵押贷款市场，甚至在某些估计中拯救了整个经济。从那时起，它们一直处于监管之下，获得的利润直接流入美国财政，股东则处于夹缝之中 [2]。
- 房利美和房地美从贷款机构购买抵押贷款，将其打包成证券，并出售给投资者。
- 这一过程为住房市场注入了流动性，使抵押贷款对消费者更加可及且可负担。
- 美国政府的隐性支持使它们的借贷成本保持低位，抵押贷款利率亦因此保持可负担 [4]。
走向上市：意外之财还是潘多拉的盒子？
房利美和房地美离开监管状态并上市的可能性再次成为头条新闻。特朗普总统重新引发了私有化的热议，引发了投资者和华尔街的狂欢。
- 创纪录的首次公开募股在即？
- 并非真正的私有化：政府的紧握
- 巨大的资本障碍
风险与怀疑：不仅仅是一次支付日
- 过渡可能会破坏美国9万亿美元的抵押贷款市场，如果管理不当，可能威胁到更高的抵押贷款利率和市场波动 [4]。
- 在政府仍为主导力量的情况下，投资者可能会犹豫不决，无法支付溢价，可能会限制回报 [1]。
- 批评人士警告称，政府参与的“人为低利率”构成市场操控，而取消担保的威胁可能会摧毁负担能力和信心 [1]。
公用事业模式的提案：未来的新愿景
在关于私有化或至少盈利IPO的喧嚣中，一些专家呼吁采取根本不同的方法：将房利美和房地美视作监管的公共事业。
“一位专家希望为这两家财富500强巨头建立‘公用事业模式’。”
- 在公用事业模式下，GSE将成为紧密监管的盈利实体，带有上限的回报和由监管机构设定的利率——与电力或水务公司类似 [4]。
- 这将确保继续提供安全、负担得起的抵押贷款，防止过度冒险，避免因追求利润决策而引发市场震荡。
- 全私有化的批评者认为，“公用事业模式”在保护房主和税收的同时，仍允许投资者在其股份上获得稳定回报。
公用事业模式的优点：
- 稳定性：保持抵押贷款利率的可预测性，限制市场波动。
- 保护：保护公众免受掠夺性贷款周期和突发市场震荡。
- 透明度：确保监督和利润与风险分享的明确准则。
公用事业模式的缺点：
- 较低的潜在收益：可能限制对冲基金和私有股东的意外之财。
- 持续的政治控制：保持紧密的政府参与，可能导致政策驱动而非市场驱动的决策。
谁会受益？
房利美和房地美上市的前景带来了明显的赢家——以及可能的输家：
- 对冲基金和股东
- 在公司股价处于几分钱时收购股份的对冲基金，若政府允许资本重组和IPO，将看到巨额回报 [2]。
- 一些人已经等待了十多年这一日子，并极力游说希望摆脱监管。
- 联邦政府
- 通过公开募股或持续盈利，政府可能会看到一笔风红包，减少联邦赤字 [2]。
- 抵押贷款市场和购房者
- 如果处理得当，IPO可能保持市场稳定。如果处理不当，可能导致更高的利率和更少的可负担贷款 [4]。
未来的道路：不确定性与高风险
围绕房利美和房地美未来的讨论远未平息。以下是关键问题：
- IPO时机：建立足够的资本以安全过渡可能需要五到七年，除非资本标准降低或采取更激进的措施 [3]。
- 政策不确定性：政治优先事项可能会随着每届政府的更迭而迅速变化，使所有利益相关者对突发变化持谨慎态度。
- 市场依赖：几乎一半的美国抵押贷款依赖这两家企业，任何失误都可能产生系统性后果 [4]。
比较表：私有化与公用事业模式
| 方面 | 私有化/首次公开募股 | 公用事业模式 |
|---|---|---|
| 所有权 | 股东，仍然有部分政府监管 | 受监管的私有实体，政府监管严格 |
| 利润潜力 | 投资者，尤其是对冲基金的高收益 | 适度，受监管上限限制 |
| 市场风险 | 相对较高；可能面临利率冲击和不稳定 | 低；关注稳定性与负担能力 |
| 负担能力 | 一旦担保减弱，抵押贷款可接性可能受损 | 优先考虑抵押贷款的可获性 |
| 政治参与 | 减少但非消除 | 继续，确保公众利益 |
总结：关键的分岔口
赌注相当高。房利美和房地美是将重返华尔街的狼狈，释放出一场历史性的巨额支付给聪明的投资者和对冲基金？还是将成为严格监管的公共事业，优先考虑稳定性和住房者的可接入性而非利润？
随着政治家、评论员和投资者的权衡，未来的美国抵押贷款金融体系悬而未决。可以肯定的是，无论选择何种道路，波及效应将对每一个未来的购房者、每一个投资者和每一个政策制定者产生影响，持续数代。
如需深入了解这一不断发展的故事，请查看这篇 CRE Daily简报 和这篇 雅虎财经特写。
